疫情加速了对不良资产的淘汰,由此,这一年资产管理成为业内的关键词。
(迈点专栏 邱萍)疫情进入第二年,2021年4月北京,7月济南;空中飞行2趟。其余在省内田野调查或自驾旅行。
2021年4月份去北京参加文旅院部项目咨询会,住在喆.啡的大栅栏店。听上去像星巴克,麦当劳(肯德基)的一个门店。事实上也的确是这种模式,只不过业态换了。以前公众耳熟能详的是餐饮业开连锁店,上述几个品牌在全世界开加盟店连锁店。近十年,随着中国经济的高速发展与巨大的人口红利,住宿业的外资品牌凭借资本的力量攻城略地,迅速抢滩从一线下沉至二三四线城市。同时,内资品牌也非等闲,一波波如雨后春笋般生长出来,喆啡酒店就是代表之一。
喆啡酒店(人民大会堂前门大街地铁店)
2019年开业,90余间房,日出租率在93%以上。线上显示房间面积20-23㎡,实际可能仅15-16㎡的一间大床房,显得比较局促。定的500+无早餐、有窗户的位于过道或走廊尽头的一间房,店内部分房间是没有窗户的。房间的隔音效果较差,布草发毛泛黄,一看就是外包洗涤公司的出品。亦许是店里生意太好洗涤频率太高所致。冲澡时热水温度压力尚好。每间客房有两包挂耳咖啡;床头柜上都有一本《尤利西斯》,这算是喆啡的标志之一。
喆啡酒店James Joyce Coffetel,将咖啡馆文化与酒店相结合的中高端酒店品牌,创造了24小时Café+Hotel+Galleria的Coffetel理念,融合咖啡厅、文化书吧、艺术品长廊、商品展览区、自助餐厅为一体的多功能配套酒店大堂,打造一个充满社交、格调的氛围 ,可以容纳各种文化、各种思想的多元化场所‘。’
为了解喆啡品牌上网搜索,2021.4.22查询其属于铂涛集团旗下的中端酒店品牌之一。以咖啡馆文化与酒店完美结合的中端精品酒店品牌,迎合主流中档商旅人士对社交的需求。一段“旅途中的非凡存在”。2014年初在广州开业。
2021.10.23查询属于上海锦江国际酒店集团。正在纳闷时看到一则新闻:2021年6月,锦江酒店完成铂涛100%股权收购。短短几个月内又换了东家。
兼并、收购、重组等一系列资本运作的套路,目的是快速地圈钱。实现最大的资本增值。正如美国的著名经济学家乔治•施蒂格勒曾说过,“没有一个大公司不是通过某种程度、某种方式的兼并收购而成长起来的,几乎没有一家大公司主要是靠内部扩张成长起来的。”这是资本时代的酒店业的特点。城市连锁商务酒店的盈利模式。
7月份去济南调研住山东大厦,泰安东尊华美达广场酒店。后者属于外资旗下品牌之一。这里想重点聊聊山东大厦。
山东大厦坐落于济南市区南部,位于南郊园林和泉城公园(原植物园)之中,是一座规模宏大、设施功能齐备的旅游型饭店。东邻千佛山,位于1300多亩的南郊园林和700多亩的济南市植物园之中。环境十分幽雅、宁静,素有“皇家园林”之称,被客人称为天然大氧吧。距市中心仅3公里,交通极为方便,乘车仅需10分钟即到。山东大厦主体由世界著名的美国波特曼设计事务所设计,内部装修由南澳洲“五合国际”设计完成。客房楼采用内天井结构,著名的波特曼共享空间,其高度为98米,大堂面积为1980平方米,设有6部室内观光电梯。普通房间面积38平米,2002年开业,2019年装修总计571间房。
山东大厦会展中心(山东会馆)仿照人民大会堂设计,设有29个形式各异的会议厅,其中包括2个分别为600座和150座的同声传译国际会议厅,音响效果受到世界五百强会议的高度赞扬;17个地市厅和5大企业厅,室内装修各具特色,堪称齐鲁文化的博览会,实为接待大、中、小型会议的上佳选择;展厅面积近3000平方米,是举办中小型展览的理想之地。山东会堂可容纳2500人,舞台可升降和平移,舞台两侧配有200英寸高分辨率的组合大屏幕,是举办大型会议、音乐晚会和文艺演出的绝佳场所。精美的舞台,完整的配套设施,被社会各界人士誉为“山东之最”。客人称,大厦拥有1000余个车位的“皇家停车场”。
宾馆楼是山东大厦的主体建筑之一,建筑面积达80000平米,以其波特曼共享空间举世闻名,气势恢宏,风格简洁明快,自然采光极佳,在中国建筑界堪称经典之作。宾馆楼主要包括客房、餐饮、康乐三个功能区域。
拥有豪华楼层、超豪华楼层、高级行政楼层等各类房间560余间/套,1000多个床位,配有可独立控制的中央空调、液晶电视、保险箱及MINI吧等,宽带和无线网络均可支持免费上网。21世纪客房集舒适、优雅、高科技于一体。入住21世纪客房与高级行政楼层的宾客可直接到19层名士轩办理入住。已申请国家专利的可视门镜, 提高了住宿的安全性。集灯光、电视、窗帘、空调控制管理于一体的IPAD控制器使宾客一切尽在掌握之中。
刚好接待我们参观的是大厦的餐饮部周园经理,他介绍大厦拥有各式中西餐厅12处,不同风格包间49个。宴会厅:金色大厅800人就餐,礼乐宴会厅500人就餐,青未了厅300人就餐。VIP豪华宴会厅8个孔膳厅、齐鲁海岱厅、泰山厅等,每个宴会厅面积均在200平方米左右,能同时容纳60-80人就餐。可提供鲁菜、粤菜、川菜、淮扬菜、火锅、西餐零点及自助餐、酒吧等不同风格的菜肴及服务。且每个特色餐厅都搭配不同的后厨,以保障出品品质。餐厅营业总面积为6000余平方米,能同时容纳2200余人同时就餐。
同时,山东大厦是山东省首家也是唯一一家设立食品安全检验室的酒店,能够进行食品安全的定性和定量检测,对食品中农药有毒有害物质残留,食品添加剂项目进行检测。其中瘦肉精,农药残留等指标的检测达到了快速精准的水平。检验室致力于食品的安全保障,保障每一位宾客的饮食安全和饮食健康。
10.22晚央视新闻联播中,国家最高领导人在山东会馆召开“黄河流域生态文明建设”现场研讨会。
酒店隶属山东南郊集团,是当地政府主要政务接待中心。尤其在餐饮、会议层面生意奇好,当然客房也被带起来依然好。这应该是二十一世纪初国内典型的政务接待型酒店,区域内地标型酒店。大型政务单体酒店盈利模式。
泰安东尊华美达广场酒店
酒店坐落于世界五岳独尊的泰山脚下,距离最近的登山口约500米左右,与政府办公大楼,泰山广场遥相呼应。2006年装修开业。是一家由鲁能集团按照五星级标准投资管理的豪华酒店。属温德姆旗下华美达酒店系列。
酒店共有328间客房,包括豪华行政套房、商务套房、商务单间、标准套房及双标间客房等不同房型。500多平米的多功能厅可容纳650人左右的会议、婚宴。酒店健身、娱乐设施配套完善。可能装修时间太久,房间设施显得有些陈旧。目测旅行社落团、会议与婚宴客人较多。会议度假酒店的盈利模式
维也纳3好酒店(眉山店)
十一黄金周,孩子们邀请两家人出游眉州,入住开业不久的维也纳3号酒店。娃儿们在网上甄选的店,说这是商务人士的首选。既然什么都不用操心,那就积极配合,好好享受这段温暖有爱的家庭幸福时光。
酒店2021年9月开业,位置于市区一幢电梯楼17-19楼的顶三层里,78间房,共用两部电梯,停车场是私家车、公务车混处的公共空间。楼下是写字楼与商铺,周边是商住楼。镶嵌在电梯住宅楼里的锦江系。维也纳国际属于上海锦江国际酒店集团。
客房总面积约30+㎡左右,干湿分离,卫生间、厕所间面积约10㎡够大,沐浴间可以水中舞蹈,边洗边舞。家具均为定制像士兵一样整整齐齐地靠墙站立,让房间显得宽敞有余可以溜达。抽水马桶、面盆陶瓷,五金件算是国产一线产品。房间内发现三处亮点:铜黄阅读灯,除雾镜面和镶嵌其中的圆形放大镜面,智能一键可控开关。房间有股子装修味,进房即开门通风。
次日早餐人头攒动,可见线上线下一直口径:所有房间已定完并非虚言。不大的餐厅摆满了桌椅,近50个餐位设在17层左边通道底口,大概用掉两间客房的面积。因空间有限,客人只能一批一批去用餐。
核心产品在线:大床舒适入眠、洗浴水温水压,房间隔音光线窗帘电源一键可控。早餐简单营养。
平常300+一间的房现在卖到700+。网红地“水街”平日里90%的店铺关张,这几天人头攒动,商铺淋漓,一派红红火火商业繁荣的景象。长长的日子,火火的假日,是小长假经济特证,还是疫情催生的商业模式?城市连锁商务酒店的盈利模式。
剑门关国际温泉大酒店(剑阁)
11月末因广元、剑阁与旺苍的非遗项目田野调查,驱车前往过境剑门关,夜宿剑门关国际温泉大酒店。电话预定不打折388元/间(含早+泡温泉),网上对标四星。酒店与高速路隔条河对望,往返时能够看得到。有350+间房,房间面积够大50-60平米,据说业主是成都老板,或许与华侨城管理下的景区有关系。没有评星的酒店卫生的确堪忧,尤其是卫生间,脏脏的死角较多。早餐一般般,整个酒店昏暗低沉。方方面面看出成本控制得蛮厉害。或许,疫情后的酒店业真是不太好经营。度假会议酒店目的地盈利模式。
凤冠酒店(旺苍)
完成了广元市非遗中心的调研访谈任务后,从广元市区出发车进入县城时天已经暗沉了下来,车进入旺苍县城。不太宽的道路两边却商铺林立灯火辉煌,人间烟火温暖十足,完全感受不到疫情的萧瑟与落寞。很快我们一行也被县城里的烟火气感染,一路行车饥肠辘辘,快速办理入住提前预订位于县城的凤冠酒店。
酒店2013年开业,2017年装修,45间房。餐饮空间二层、三层能够容纳500余人同时就餐。庞大的餐饮空间,餐位数5倍多于床位数比例,彰显了本地消费的活力。房间的家具质量上乘,陶瓷五金洁具,床垫床品一般般,但匹配房价够了。所有三、四线城市酒店的痛点:灯光、灯光还是灯光昏暗,拉低了好家具的颜值。咱不是情趣酒店,不需要昏昏暗暗找不着北。况情趣酒店的赤橙黄绿青蓝紫灯光也是讲究设计的。换句话说,性价比还行。县域酒店以餐饮为主体配套部分客房的盈利模式。
成都宴&成都希尔顿酒店
成都宴(米其林一星)
10月初,与家人相聚成都宴。位于武侯区人民南路四段46号附1号上善国际北栋2层。餐厅2018年6月9日开业,斥资五千万历时一年精挑细琢打造。空间设计找来知名设计师沈雷操刀,视觉上的整体感觉可一分为二,黑色与黄铜色的主色调演绎出摩登都会的时代感;“铜雀春深”般将各个区域以隐匿极好的门隔断开,有种“三进宅院”的中式私密感。可以说成都宴在Art Deco的外衣下,完整地将东方设计美学融入其中。
从装潢的整体感到细节的巧思,成都宴在视觉呈现上都在以摩登现代的方式致敬成都文化。餐厅有两个随处可见的成都文化图腾,一个是成都宴LOGO上的芙蓉花。从地毯到金属装置的芙蓉花元素设计。另一个成都文化图腾是三星堆的太阳神鸟。稍微抬头就能看见餐厅顶部星罗密布着许多以太阳神鸟为设计灵感的专属灯具。在饱含西式设计风潮的空间内探索东方审美雅韵。而除开这些看得见的美学造诣,看不见的宾客体验也是餐厅用心之处。从采用日本高端品牌Narumi的瓷器,到人体工学与成都文化相结合的藤椅;自注重细节的服务,至经典的The Last Emperor音乐为用餐氛围带来点睛一笔,成都宴无巨细地采撷到各种可称之为“风雅”的元素,为美馔与宾客相遇一刻造足了势。
餐室采用铜板墙壁,搭配特色灯箱及太阳神鸟装饰,既时尚又富特色。以包厢为主,并设有酒吧,供客人浅酌。菜单以粤菜为基础,并融入川菜元素,口味温和而不失辣度。妙龄乳鸽采用18天大的中山鸽子烹制,皮脆多汁;特色汤厨面的汤头由猪骨、鱼骨等熬煮而成,加上自制虾干、黑毛猪咸肉及蛋丝,味道丰富。
代表当前成都市场的高端餐饮的行销方式?(米其林备选,黑珍珠指南)
成都希尔顿酒店二楼的中餐厅,川粤混搭的菜式或新派川菜,采用与以往不同的呈现方式。菜品开发多元化,融川菜、粤菜与淮阳菜的出品,量少、多样、精致。以全日餐厅为主,保留少量的特色餐厅如川式火锅、鱼庄等。
午市以自助餐方式呈现,既是招揽客人,客源最大化,也是行销产品。晚市以点餐,包间为主,是店招餐饮的正确打开方式。
疫情以后,高端酒店餐饮市场客源重心下移,针对本地市场,本地客源进行深耕。同时,留住住店客人消费。可散客可团队,自助与点单随意;可堂食可外卖,住店与非住店同款。颇为遗憾的是待本文发稿时,酒店已终止与希尔顿品牌的合作,更名为:成都希顿酒店。
在以成都为代表的国内社会餐饮异常丰富的省会城市,需求细化,消费分层,高星级酒店或高端餐饮消费若能够站稳市场,产品当是过硬。黑珍珠与米其林的出现代表一种新的餐饮消费形式,无关酒店餐饮还是社会餐饮。
2021年小结:
疫情时好时坏,酒店关关停停,防疫成本陡增,政府征用为隔离酒店依然是主流。餐饮堂食+外卖成为主流。酒店与体育赛事,与婚宴寿宴满月宴,与各类会议等联姻。探店涉及国内中端连锁品牌、政务会议型酒店、外资连锁品牌、度假酒店与县域商务酒店。这一年,酒店餐饮或社会餐饮像匹黑马脱缰而出,黑珍珠、米其林餐厅进入普通民众偶尔打牙祭式的消费视线。
1、上半年回暖明显,下半年再次探底。
2021年上半年,得益于疫情防控的成果,酒店业的复苏可谓一路高歌,势头喜人。STR提供的资料显示,截止到6月初,业绩不仅明显好于2020年,甚至基本恢复到疫情爆发之前的2019年。
2、在过去两年,诸多酒店集团深耕本地生活,餐饮板块成为主要抓手。这在客观上推动了酒店餐饮“破圈”,逐步与社会餐饮竞争和融合。当人口流动恢复常态,餐饮板块仍然是酒店营收增量的重要拼图。
以提供住宿业务为主的酒店,餐饮一直被视为“第二战场”。但是,在过去两年的很长一段时间,酒店餐饮收入占比一度超过客房业务。
国家文化和旅游部发布的《2021年第四季度全国星级饭店经营情况统计表》显示,全国星级酒店中的餐饮收入占总收入的比例为41.13%,高于客房收入的40.69%。其中,五星级酒店的餐饮收入占比为40.59%,略低于客房收入的42.66%。
疫情常态化后,人口流动受到限制,酒店客房销售出现阶段性困境。很多经营者加码本地生活实现创收,酒店餐饮成为吸引本地用户的重要抓手。
3、酒店资产管理浮出水面,行业发展驱动力2.0版寿终正寝。
2017年万达与融创以总额631.7亿元达成一笔酒店转让协议,从此拉开了地产大佬剥离酒店业务的序幕。经过四年多的演变发展,2021年或许将成为终结地产驱动酒店发展的标志性年份。
上世纪八十年代起出现了兴建旅游涉外酒店的热潮,那一时期的驱动力是各级管理部门,特别是旅游行业管理部门。旅游局直接建酒店是通行模式,由此形成了极具中国特色的酒店发展驱动力1.0版。
上世纪九十年代,随着各级旅游行业管理部门职能的转变,驱动酒店发展的1.0版寿终正寝。各地产公司很快接手,由此形成了酒店发展驱动力的2.0版。
现在回过头来看,在特定的历史时期,两种驱动模式都为中国酒店业的发展发挥过各自的积极作用,这主要体现在促进了规模的快速发展。但同时也都留下了很多明显的问题,集中体现在让酒店开发承载了太多其它使命,其自身经济效益反而被严重忽略。因此,不论是驱动力的1.0版还是2.0版都是难以持续的。
过去四十年里,中国酒店业发展的两个版本都有一个共同的特点,就是不以酒店行业自身发展的逻辑来考量开发和建设。前者主要是以推动大旅游以及行政逻辑为出发点和落脚点,后者则是以房地产发展为统领。在这些思路中,酒店开发是一种需要服从和服务于相关大局的过程,其自身的发展规律被严重忽视。
2.0版时代基本上没考虑过“退出机制”,而在1.0版时根本就不知道何为“退出机制”。可以说中国酒店资产难以实现正常交易的现状在全球罕见。短时期内,我们还看不到酒店资产能够按照价值规律得以畅顺流动的客观条件,也难以期盼行业驱动3.0版的快速问世。酒店业新旧动能转换需要一个相对漫长的过程,行业可能会因此而处于一个“混沌”的时期,但这种“混沌”,也可能存在着某些机遇:就是“退出机制”将真正提到行业的议事日程,这也将意味着酒店“资产管理”开始迈出实质性步伐。这部分资料来源:张润刚,《煎熬与蜕变,2021年酒店行业综述》,在此致谢!
战略定位不清,资产和运营两头忙活,又两头都不出彩的集团,在实际工作中,往往看到的是高层糊里糊涂、中层马马虎虎,执行不了了之,酒店亏损成为“道法自然”,这种现象比比皆是。疫情加速了对不良资产的淘汰,由此,这一年资产管理成为业内的关键词。