资产管理水平的滞后实际是在阻碍整个行业向前发展。

5月26日，中国旅游饭店业协会联合美团共同主办的“酒店·资产·价值 2023 年度专题会”于杭州黄龙饭店龙吟阁顺利召开。专题会从“近期市场动态”“下一步市场研判”“资本市场关注要点”三个大的模块展开讨论。深入探讨产品迭代、精细化运营、资产管理、人力资源困境等制约酒店行业高质量发展的难点和应对举措。对于行业关注的“轻重分离”“资产保值增值”“绿色低碳”“数字化和AI技术衍变”等，从酒店业延伸到整个住宿业，再扩展至大消费市场，与会嘉宾均深入阐述了各自意见。以下为会议实录：

一、目前酒店行业资产管理面临的问题

1、模式陈旧

中国酒店业，特别是传统的星级酒店，现有的商业模式、产品模式，总体来讲已经越来越显得陈旧。这个不仅仅是酒店经营者的问题，酒店的所有者也是有责任的。

2、资产管理缺位

长期以来酒店的资产管理其实是缺位的，这个问题一直到疫情爆发之前，我们做了很多呼吁，但是整体来讲成效并不显著。缺位这个问题，接下来怎么解决，我觉得这是要考虑的。当然，有些酒店和酒店集团是有资产管理安排的，但是专业性不够。所谓资产管理只是设立了业主代表的机制，而在业主代表这个位置上的人，很多都是总经理出身，在这种模式下，就形成一个曾经担任过总经理的人，以业主代表的身份再去管理现在在岗的总经理。这个业主代表的思路、经验和方法还是在酒店运营这个层面上。资产管理的作用没有发挥出来，目的也没有达到。

我们现在酒店行业的资产管理水平还处在一个起步阶段，大体上跟我们80年代的酒店经营管理水平差不多，很明显是一个初始阶段。资产管理水平的滞后实际是在阻碍我们整个行业向前发展。

3、资产管理经营管理两张皮

资产管理和日常经营管理，到现在基本上还是处在两张皮的状况。由于资产管理水平滞后，导致了行业的抗风险能力比较弱，加上疫情因素，酒店资产一直在贬值。三年来我们看到一些可以公开报表的集团数据，资产负债率都在明显上升，有的负债率已经到了比较危险的程度，如果简单地从数字上看，已经很不像话了。

在讨论这个问题的时候，大家比较习惯的把它归结为疫情，疫情的因素肯定不能排除。但是得除了疫情原因以外，资产管理基础差的状况更需要引起重视。这非常像疫情期间的危重症病人，新冠是诱因，重要的还是那些基础病，导致形成危重症。对酒店行业而言，三年疫情诱发了这个行业的基础病。如果现在把所有的问题都归咎于疫情，那无疑是一种十分肤浅的认识水平。

5月9日中国旅游协会在无锡组织了一次会议，会议通过三年疫情，对过去30多年整个旅游业发展过程中的一些问题进行了反思。几位权威人士做了发言。那次会议从反思这个角度还是有一定成果的。我们现在讨论酒店资产管理这个题目，也需要做一些反思。

二、应对酒店资产管理现状的措施

1、做好传教士 普及资产管理概念

就处在一个比较初级阶段的酒店资产管理而言，有一些基础性工作要做好。比如说资产管理概念的普及，我们现在这么多酒店中，真正能够认识和理解什么是资产管理概念的不多，概念上不是很清晰，处在一个懵懵懂懂的状态，我们要做好传道解惑方面的工作。

2、多方发力 让资产管理和日常管理相结合

做好传教士的同时提供足够的信息，在这个方面其实我们已经做了一些，比如说饭店业协会坚持每年就酒店资产管理做专题研讨，这个工作就很有意义。另外，像浩华、仲量联行这种公司，也在持续的发布一些数据。当然，这些数据和研究成果不一定被广大企业所重视，这是看了还不够，还要有所研究，更要用于实践。

从酒店企业来讲，这方面也需要加大力度，比如说在资产管理方面怎样形成更好的工作思路，在有工作思路的基础上积极实践。对资产管理认识上的模糊，就难以形成工作思路；工作思路不清楚，就谈不上在实践方面的具体的落地。像仲量联行的周总提的在总经理的考核指标里，列入跟资产相关的内容，我是挺赞成的，关键这个怎么把它操作好。

下一步资产管理的思路、举措，要跟未来一段时间内整个行业走势紧密地结合起来。酒店资产管理的重要性前所未有，这样讲并不是因为今天我们开这样一个会，而确实是我们现在正处在这么一个阶段。

我们以前一谈行业发展和进步，比较多的是对经营者而言。但在当下，则更需要酒店所有者的参与。经营者在未来酒店产业素质提升的过程中，作用依然重要，但是如果没有所有者的参与，实现高质量发展就难以做到，当然这个参与一定是科学的、专业的。

我们需要引导酒店的经营者，在抓好酒店经营管理工作的同时，适当关注酒店资产方面的问题。酒店的经营者能够在酒店资产方面有一些意识，这个对于未来酒店资产质量的提升和改善，是有好处的。关键是我们用什么办法，怎么去引导。

另外，也要引导酒店所有者关注经营。其实我们酒店所有者没有一天不在关注经营，只不过关注点更多的体现在经营结果和财务数字上。

酒店所有者关注经营的过程中，需要对酒店的经营的客观规律有基本的专业认识，这是实现有质量的酒店资产管理的前提条件。我们注意到一些酒店所有者，一方面要酒店产生效益，另一方面又对酒店的产品布局有很多难以产生效益的外行性要求。

三、对下一步市场的预判

1、某些需求萎缩

要做好酒店资产管理，就离不开对市场准确的、专业的研判。今天对市场的研判大体上分两个层面：

一个具体到酒店行业，我前几天看一篇文章觉得有意思，叫《真复苏还是假繁荣》，当然不是讲酒店的，是讲旅游的，五一小长假期间旅游出行的种种状况催生了这么一篇文章。具体到酒店行业，我觉得现在很多同行是乐观与迷茫同在，时而乐观，时而迷茫。

浩华前几天发布了最新的景气统计，到87了，这个肯定是乐观的。我曾做过预测，轨迹要比前面的24大幅度增长，但没想到是87。现在我还想再做一个预测，下一次景气发布的时候，一定是从87往下走的。这是因为基础病并没有得到解决，乐观情绪难以持久。

另一个就是大消费领域，我们必须要看到几个现实：一方面，消费者的消费意愿在明显降低；另一方面，国际性商务活动在明显萎缩。这两个现象会导致酒店业的需求发生变化。商务市场这一块是会相对萎缩的，短期内我们要做好思想准备。上海从春节以后到现在，始终没有达到2019年的同期水平，上海国际商务市场的代表城市，国际商务需求萎缩的程度会更加明显一些。

2、要重视坪效

前几天仲量联行提供了一个纽约高端酒店的客房面积统计图表，我看以后还是有点心得的。纽约现在高端酒店的客房平均面积是56平米，这56平米还不是套内，是公摊面积。纽约的高端酒店历史上客房面积的最高点是在上个世纪20年代到30年代，达到了138平米。我不止一次地讲过，今天的中国的酒店业在重复着纽约100年前的故事。

现在很多酒店在改造的过程中，三改二，二改一，在盲目地追求高大、宽敞、气派，这些追求与业主的偏好高度关联。当然，我并不是一味反对一些有市场需求的酒店，提供比较宽敞的客房，但是从整个趋势上看，首要的问题是需要酒店树立起坪效意识。

酒店现在闹人工荒的根本原因是员工的待遇太低了。国家统计局前几天发布了一个统计结果，在前些年，住宿和餐饮收入在各行各业中倒数第二，到了去年则已经是倒数第一了，年平均工资只有5万多块钱。如果酒店不产生足够的收益，解决好员工待遇这这件事就永远无解。员工待遇如此之低，酒店资产质量能好吗？

3、增量市场和存量市场

关于增量和存量的均衡，我觉得浩华戴总讲的很好，中国本来发展就不平衡，发达地区和不发达地区的酒店面临着完全不同的局面和课题，所以做好增量和优化存量其实都需要。关键是增量那部分怎么增，增什么，这个也是资产管理要琢磨的课题。存量要调整，需要尽快跟现在的市场的变化紧密结合起来，这是两个在酒店资产管理方面的两个分课题，我们要研究。

关于迭代，传统的商务型酒店就面临着迭代，但这绝对不是简单把旧换成新的，把破的换成好的那么简单。需要认识和判断，需要专业引导。在这方面所有者的作用比经营者的更重要。

4、酒店资产管理市场尚是一片蓝海

今天酒店资产管理方面的任务是前所未有的繁重和迫切，需要方方面面有所思考、有所行动、有所突破，才能实现酒店行业在疫情之后的高质量发展。

酒店资产管理目前是一片蓝海，在这片蓝海里，有很多的机会，只不过这片蓝海的价值现在还没有被行业充分认识到。

从长期来看，我还是觉得应该持乐观态度，一旦行业和有关方面真正认识到资产管理的作用和意义后，这个操作空间是很大的，可以有很多作为。

但是从短期看，面临的挑战还是严峻的。主要是两个方面，一个是觉醒的程度不够，先知先觉的还只是一小部分人，整个行业的觉醒程度不够。

当然，除了觉悟外，还有其它障碍。现在一些规模较大的集团，绑着两个东西，一个是市值压力，一个是体制障碍。想要创新突破，就不那么容易。

真正有可能实现突破的，从企业类型上看，是某些单体饭店，或者是规模不大的集团；从区域上看，华东这一带最有希望。

今天在座的是推动资产管理高质量发展的中坚力量，从机构上看，有协会，也有专业公司，而且这是具有国际水准的公司，应该能发挥很大的作用。星星之火可以燎原，建议饭店协会每年坚持把这个开下去，一点一点积累，最终构成推动这项工作向前发展的更大动力。